De eerste AI-tool die het volledige planologische traject in Nederland dekt — van vergunningsvrij-check tot BOPA-begeleiding. Marktanalyse, verdienmodel en bouwinschatting.
| Segment | Omvang | Pijn | Betalingsbereidheid |
|---|---|---|---|
| Particulieren (aanbouw, uitbouw, dakkapel) | ~100.000/jaar | Weten niet of iets vergunningsvrij is; schrikken van BOPA-kosten achteraf | € 29 per analyse |
| Kleine ontwikkelaars (1-10 projecten/jaar) | ~10.000 actief | Haalbaarheidsstudie kost €3-5K bij adviseur; duur en traag | € 199 per analyse |
| Architecten (bureau 2-20 personen) | ~5.000 bureaus | Uren kwijt aan regelgeving-uitzoekwerk per project | € 99/maand abonnement |
| Gemeenten (vergunningverlening) | 342 gemeenten | Capaciteitstekort, lange doorlooptijden, burgerklachten | € 500-2.000/maand (B2G) |
Er zijn enkele spelers in de vergunningsvrij-check markt. Deze richten zich primair op het toetsen of een bouwplan vergunningsvrij is, bouwtechnische regelgeving en plankaarten.
Wat ontbreekt in de markt:
Geen enkele bestaande oplossing gaat verder dan de vergunningsvrij-check. BOPA-begeleiding is de onontgonnen markt. Ons doel: de complete oplossing van adres-check tot procedure-advies.
| Speler | Focus | Gap t.o.v. ons |
|---|---|---|
| Watmagikbouwen.nl | Simpele vergunningsvrij-informatie | Geen locatie-specifieke analyse, geen BOPA |
| Omgevingsloket (DSO) | Officieel aanvraagportaal | Geen vooranalyse, complexe UI, geen kosteninschatting |
| Planologische adviesbureaus | Maatwerk haalbaarheid | € 3.000-10.000 per advies, weken wachttijd |
| Gemeentelijke vooroverleggen | Gratis initieel advies | Weken wachttijd, geen kostentransparantie |
De enige tool in Nederland die het volledige planologische traject dekt. Bestaande tools stoppen bij "niet vergunningsvrij". Wij beginnen daar pas echt. Het BOPA-segment is volledig onbediend door technologie — alle huidige oplossingen zijn menselijk, duur en traag.
De feature die ons onderscheidt van elk ander platform is planhiërarchie-analyse met specifieke regelreferentie. Voor elk adres tonen wij:
Datalaag: DSO API (Digitaal Stelsel Omgevingswet) — gratis, officieel, real-time. Bevat alle omgevingsplannen, bestemmingsplannen in tijdelijk deel, en planregels per locatie. Combinatie met BAG API voor perceelgegevens en Kadaster voor eigendomsinformatie.
Waarom dit €199 waard is: Architecten en ontwikkelaars betalen niet voor een kaart met bestemmingsplannen. Ze betalen voor duidelijkheid over welke regel hen tegenhoudt, uit welk plan die regel komt, en wat het kost om daar doorheen te komen. Dat is het verschil tussen informatie en een antwoord.
Vergunningsvrij bouwen is geregeld in het omgevingsplan (ruimtelijk) én het Besluit bouwwerken leefomgeving (technisch). De regels voor bijbehorende bouwwerken (aanbouw, schuur, etc.) staan nu in het gemeentelijke omgevingsplan, niet meer landelijk. Dit betekent:
Dit maakt onze tool extra waardevol: je kunt niet meer met één landelijk lijstje werken. Elke locatie vereist analyse van het lokale omgevingsplan.
| Aspect | Reguliere procedure | Uitgebreide procedure |
|---|---|---|
| Beslistermijn | 8 weken (+ 6 weken verlenging) | 26 weken |
| Wanneer | Hoofdregel voor BOPA | Bij MER-plicht, Natura 2000, of als gemeente kiest |
| Inspraak | Nee (tenzij gemeente vereist) | Ja — zienswijzenprocedure |
| Bezwaar | Bezwaar → beroep | Direct beroep bij rechtbank |
| Leges (range) | € 1.500 – € 3.500 | € 3.000 – € 5.000+ |
| Onderzoek | Wanneer nodig | Kostenindicatie |
|---|---|---|
| Bodemonderzoek | Bij grondroering of functiewijziging | € 800 – € 1.500 |
| Ecologisch onderzoek (quickscan) | Bij sloop, verbouw of groen nabij | € 1.200 – € 3.000 |
| Archeologisch onderzoek | Bij grondverstoring in beleidsgebied | € 500 – € 2.500 |
| AERIUS-berekening (stikstof) | Bij bouw- of gebruiksfase-emissies | € 300 – € 800 |
| Akoestisch onderzoek | Bij geluidsgevoelige functies nabij wegen/industrie | € 600 – € 1.500 |
| Watertoets | Bij impact op waterhuishouding | € 400 – € 1.000 |
| Ruimtelijke onderbouwing | Altijd bij BOPA | € 1.500 – € 4.000 |
| MER (milieueffectrapportage) | Bij grote projecten / drempelwaarden | € 15.000 – € 50.000+ |
| Product | Prijs | Doelgroep | Waarde-propositie |
|---|---|---|---|
| Enkele analyse | € 29 / adres | Particulier | Bespaart €200+ aan gemeentelijk vooroverleg / adviseur |
| Haalbaarheidsrapport | € 199 / adres | Ontwikkelaar | Bespaart €3.000-5.000 t.o.v. planologisch adviesbureau |
| Pro abonnement | € 99 / maand | Architect / adviseur | Onbeperkt analyses, break-even bij 4 analyses/maand |
| Gemeente-licentie | € 500-2.000 / maand | Gemeente | Versnelt vergunningverlening, verlaagt werkdruk |
| Metric | Jaar 1 | Jaar 2 | Jaar 3 |
|---|---|---|---|
| Particuliere analyses (€29) | 2.000 × €29 = €58K | 8.000 × €29 = €232K | 20.000 × €29 = €580K |
| Ontwikkelaar-rapporten (€199) | 200 × €199 = €40K | 800 × €199 = €160K | 2.000 × €199 = €398K |
| Pro abonnementen (€99/m) | 50 × €99 × 12 = €59K | 200 × €99 × 12 = €238K | 500 × €99 × 12 = €594K |
| Gemeente-licenties | 5 × €1K × 12 = €60K | 20 × €1K × 12 = €240K | 50 × €1K × 12 = €600K |
| Totaal ARR | € 217K | € 870K | € 2.17M |
Aanname: 2% marktpenetratie jaar 1, groeiend naar 10-20% jaar 3 in de beoogde segmenten.
De kern van het product is de omgevingsplan-database:
Belangrijkste risico: De kwaliteit van omgevingsplan-data varieert sterk per gemeente. Sommige gemeenten hebben hun plan al volledig digitaal, andere werken nog met de bruidsschat (overgangsregeling). De data-pipeline moet beide situaties aankunnen.
| Fase | Duur | Deliverable | Kosten |
|---|---|---|---|
| Week 1-2 | 2 weken | Data-pipeline MVP: BAG API + 10 gemeente-plans geparsed + basic AI-analyse | € 5.000 |
| Week 3-4 | 2 weken | Frontend: adres-input, kaart, vergunningsvrij-check flow met resultaat | € 5.000 |
| Week 5-6 | 2 weken | BOPA-module: procedure, kosten, onderzoeken, tijdlijn-generator | € 6.000 |
| Week 7-8 | 2 weken | Betaling (Stripe/iDEAL), PDF-rapport, user accounts, developer-flow | € 5.000 |
| Week 9-10 | 2 weken | Scale data: alle 342 gemeenten, testing, juridische review | € 8.000 |
| Week 11-12 | 2 weken | Polish, security, performance, soft launch | € 6.000 |
| Totaal | 10-12 weken | Volledig werkend MVP | € 35.000 |
Teamsamenstelling MVP:
| Risico | Impact | Mitigatie |
|---|---|---|
| Juridische aansprakelijkheid | Hoog | Duidelijke disclaimer ("screening, geen juridisch advies"), samenwerking met juristennetwerk, beroepsaansprakelijkheidsverzekering |
| Data-kwaliteit omgevingsplannen | Hoog | Starten met best-gedigitaliseerde gemeenten, fallback naar bruidsschat-regels, handmatige QA per gemeente |
| Concurrent voegt BOPA toe | Medium | First-mover in BOPA-segment, focus op particuliere markt (hun blind spot), snelle iteratie |
| Overheid biedt zelf tool aan | Laag/medium | Overheid beweegt langzaam; onze UX zal superieur zijn; B2G-samenwerking als kans |
| AI-hallucinaties in analyse | Hoog | RAG met bronvermelding, confidence scores, menselijke review bij lage confidence, "laat controleren door jurist"-advies |
Dit document is een concept business case. Alle cijfers zijn schattingen gebaseerd op publiek beschikbare data en marktonderzoek.
Opgesteld: april 2026